9·7 부동산 대책, 무엇이 바뀌었나? – 대출 규제부터 공급 확대까지 핵심 정리

 

2025년 9월 7일, 정부는 ‘9·7 부동산 대책’을 발표하며, 대출 규제 강화와 주택 공급 확대를 중심으로 한 종합적인 부동산 정책을 공개했습니다. 이번 대책은 전세시장 안정과 실수요자 보호, 그리고 장기적인 공급 확대를 통해 부동산 시장을 정상화하려는 복합적 전략이 핵심입니다.

특히 LTV 축소, 전세대출 제한, LH 직접 시행 확대, 도심 유휴부지 활용 등의 조치가 포함되면서, 시장 전반에 적지 않은 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

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📉 대출 규제 강화 – LTV 하향과 사업자 대출 전면 차단

이번 부동산 대책의 가장 큰 변화 중 하나는 바로 LTV(주택담보대출비율)의 축소입니다. 규제지역 기준으로 기존 50%였던 LTV 상한이 40%로 하향되며, 대출 가능 금액이 눈에 띄게 줄어들게 됩니다.

예를 들어 10억 원짜리 주택을 구매할 경우, 기존에는 5억 원을 대출받을 수 있었지만 이제는 4억 원까지만 가능하게 됩니다.

또한, 주택매매·임대사업자의 주담대는 전면 금지(LTV=0%)되었으며, 수도권 및 규제지역 내 사업자 대출은 아예 차단됩니다. 여기에 1주택자의 전세대출 한도도 일원화되어, 모든 보증기관(SGI, HF, HUG)을 통틀어 최대 2억 원까지로 제한됩니다.

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🏗️ 공급 확대 – 수도권 135만 호 착공, LH 직접 시행 확대

정부는 2026년부터 2030년까지 수도권에 135만 호를 착공하겠다는 계획을 밝혔습니다. 연간 약 27만 호에 달하는 규모로, 장기적으로 수요와 공급의 불균형을 해소하겠다는 전략입니다.

특히 이번 대책에서는 LH가 공공택지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행하여 주택을 공급하는 방식을 강조했습니다. 이는 공급 속도를 높이고, 품질을 일정 수준 이상으로 유지하겠다는 의도입니다.

또한, 서울 서리풀, 경기도 과천 등 우수 입지에 대한 공공택지 개발이 예정대로 추진되며, 신도시 및 정비사업을 통한 도심 내 공급도 적극 확대됩니다.

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🧱 도심 유휴부지 활용 및 규제 완화

이번 대책에서 주목할 또 다른 부분은 도심 내 유휴부지 활용입니다. 노후 공공임대, 폐교, 공공청사 등을 활용해 총 6만 호의 신규 주택을 공급하며, 1기 신도시 재정비사업을 가속화하여 5년간 약 23만 호의 공급 효과를 기대하고 있습니다.

더불어 소음 기준, 기부채납 등의 규제를 합리화하고, 모듈러 공법, 신축 매입임대, 공공지원 민간임대 모델을 적극 도입해 신속한 공급을 도모하겠다는 방침도 밝혔습니다.

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🔍 시장 투명성 강화 – 자금출처 강화, 불법 조사 조직 신설

시장 신뢰 회복을 위한 조치도 포함되었습니다. 자금출처 제출 항목을 더 구체화하고, 불법 거래 및 이상 거래에 대한 조사 전담 조직이 신설됩니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 권한을 지방자치단체에서 국토교통부로 확대하여, 보다 일관된 시장 관리를 가능하게 합니다.

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💬 전문가 평가 – “장기적 효과 기대, 단기 시장은 부담”

전문가들은 이번 대책에 대해 장기적인 공급 확대 방향에는 긍정적인 평가를 내리고 있습니다. 실수요자의 불안감을 다소 해소할 수 있다는 것이죠. 그러나 단기적으로는 전세대출 한도 축소로 인해 전세 매물 감소, 월세 전환 가속화 등의 부작용이 우려됩니다.

또한, LH의 직접 시행 확대에 따른 재정 부담과 품질 저하 가능성, 그리고 도심 내 공급 물량의 실효성 문제는 여전히 해결해야 할 과제로 지적되고 있습니다.

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✅ 결론 – 복합 전략의 시작, 실효성은 실행에 달려

9·7 부동산 대책은 단기 억제와 장기 공급 확대를 병행한 복합 전략으로, 정책 방향성은 뚜렷합니다. 그러나 시장 참여자들의 신뢰를 얻기 위해서는, 실제 공급이 속도감 있게 이뤄지고, 규제의 부작용을 최소화하는 정교한 실행력이 무엇보다 중요합니다.

앞으로의 정책 후속 조치와 시장 반응을 예의주시하며, 자신의 상황에 맞는 주택 전략을 세우는 것이 필요합니다.